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アパート経営のジレンマ

友人の親がアパート運営しているが、病気を患ってから友人がアパートの管理事務の管理を引き継ぐことになった。そこで初めて知ったようだが、友人の両親は、知人にアパートを貸すことが多かったことから、知人がそれに応じて、問題があってもあまり文句のほとんど言うことができない状況があったようだ。知って貸すのも、善悪と語っていた。
不動産投資をしたい場合は、まず、インターネットを見てしまうのではないだろうか。不動産投資の物件を見ては、収益率の高い低いことを悩んでいるのだと思う。しかし、インターネットで商品は注意が必要である。売れる物は、不動産会社がインターネットの上に置かないことだ。注意して検索する必要があります。
　アラン・マンテル氏は2008年の株式市場の大幅下落で投資の約15％を失った。不動産投資家であり、コンサルティング会社マンテル・アドバイザリーＬＬＣの社長である同氏は現在、現金、非公開会社により多くを投資し、米株式への投資を減らして市場の変動から守られている。

　同氏は「今や私の第一の投資原則は損失を出さないこと、大きな間違いを犯さないことだ」とし、「利回りを追求することではない。私にとっては本当の投資分散化で、伝統的株式にあまり依存しないことだ」と話した。

　富裕な投資家は08年の大きなリスクと大規模損失のあと、金融世界の凶事の予言者カサンドラとなり、現金や金、農地、その他の安全な投資に傾注するようになった。こうした「恐怖のポートフォリオ」によって彼らは先週の株価大幅変動から守られたのだ。先週はＳ＆Ｐ総合500株価指数が1日に4％以上も上げ下げし、これが4日間も続いた。

　しかし、彼らは同時に国家的な代価も強いている。景気回復はしばしば、富裕層の投資とリスクをいとわない態度によって導かれるものであり、富裕層はこれまで伝統的にデイトレーダーよりも楽観的だった。ただ、最近の調査では、富裕層が景気に対して最も悲観的な見方をしている部類に入っていることが示された。彼らは雇用を創出できる企業に投資するというより、現金や金、その他の安全な資産に投資することで、変動が続くことと低成長に賭けているのだ。

　ムーディーズの一部門、ムーディーズ・アナリティクスの主任エコノミスト、マーク・ザンディ氏は「富裕層が掩ぺい壕に潜り込んでしまうと、経済はつまずく」と指摘するとともに、「経済の信頼性喪失はすぐに自己増殖していく」との見方を示した。

　もちろん、全ての富裕層が安全第一としているわけではない。シカゴの調査会社スペクトレム・グループによると、富裕投資家の3分の1は株価がぐらつく前の7月に、株式保有を増やすことを計画していた。他の多くの富裕層資産管理会社と同様にロサンゼルスのベル・エア・インベストメント・アドバイザーズは先に、「今年はまた、株式が債券をアウトパフォームするだろう」として、株式保有比率を35％から40％に増やすよう顧客に推奨した。同社は今でもこの予想通りになるだろうと見ている。

　ただ、不安を抱く富裕層は情報通の投資家のように見える。これらの投資家の用心深さは、多くの富裕投資家が上昇する市場にカジノ的なアプローチを取っていた2000年代半ばから広範な心理的シフトが起きていることをうかがわせる。スペクトレム・グループによれば、08年には、100万ドル（現在のレートで7700万円）以上の投資可能資金を持つ世帯は平均で投資の30％を失い、5分の1近くの世帯が40％以上の損失を被った。

　富裕層は現在、資産を増やすことよりもこれを維持することに力を入れている。富裕層のための投資クラブ、タイガー21の創設者、マイケル・ソンフェルド氏は、クラブメンバーの資産配分のうち現金は約14％と、2000年代半ば当時のほぼ倍になっていると指摘した。金への配分は平均で約5％だが、一部のメンバーは20％以上に達するという。同氏は「メンバーは2、3年前に暴風雨に備えて船のハッチを閉め、今でも閉めたままだ」と話した。

　その結果が09年と10年の利回りの低下だったようだ。民間投資家協会の調査によると、投資資産が3000万ドル以上の投資家の10年の利回りは11.3％で、Ｓ＆Ｐ500の15％上昇を下回った。

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　内閣府が１５日発表した１１年４〜６月期の国内総生産（ＧＤＰ、季節調整済み）速報値は、物価変動の影響を除いた実質で前期（１〜３月）比０．３％減、年率換算で１．３％減となった。３四半期連続のマイナス成長で、東日本大震災で生産が打撃を受け、輸出が落ち込んだ。３四半期連続マイナス成長は、リーマン・ショックをはさむ０８年４〜６月期から０９年１〜３月期（この時は４四半期マイナス）以来。ただ、設備投資や個人消費は比較的底堅く、マイナス幅は市場予想（年率換算でマイナス２％台半ば）より小幅だった。

　夏場には震災で打撃を受けたサプライチェーン（部品供給網）が復旧、７〜９月期は生産や輸出回復でプラス成長に転換する可能性が高い。ただ、米欧経済の減速や歴史的な円高が新たなリスク要因で、日本経済の先行き不安は大きい。

　４〜６月期は輸出が前期比４．９％減と２四半期ぶりのマイナスとなった。マイナス幅はリーマン・ショック後の０９年１〜３月期（２５．３％減）以来の大きさ。サプライチェーン寸断で自動車や電機などの工場の操業停止や稼働率低下が続き、輸入を含む外需全体でＧＤＰを０．８ポイント押し下げた。

　内需関連は、震災で新規着工が手控えられた住宅投資が１．９％減と４四半期ぶりのマイナス。ＧＤＰの約６割を占める個人消費も０．１％減と３四半期連続のマイナス。減少幅は前期（０．６％減）から縮小した。地上デジタル放送完全移行に伴う薄型テレビの駆け込み需要に加え、扇風機やクールビズ向け夏物衣料など節電需要が個人消費を下支えした模様だ。訪日外国人による消費は２６．８％減と急落し、福島第１原発事故などによる観光客離れを映した。

　一方、設備投資は０．２％増と２四半期ぶりにプラスに転換。復旧投資や、震災直後に取り崩した在庫の積み増しなどが顕在化。民間在庫の増加はＧＤＰを０．３ポイント押し上げた。仮設住宅建設などを背景に公共投資は３．０％増と６四半期ぶりにプラスとなった。内需全体は３四半期ぶりのプラスで、ＧＤＰを０．４ポイント押し上げたが、外需の落ち込みを補えなかった。物価の動きを反映し、生活実感に近い名目ＧＤＰは１．４％減、年率換算で５．７％減と３四半期連続のマイナスだった。合コン【赤間清広】

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